Provenienza donativa. Comprare casa in questo caso è pericoloso

Comprare una casa da una persona che l’ha ricevuta tramite donazione è pericoloso.

Quali rischi si corrono?

La provenienza donativa crea problemi nella circolazione immobiliare per la presenza nel nostro ordinamento di due norme in particolare, ovvero gli articoli 563 e 561 del codice civile.

In pratica la circolazione di un immobile di provenienza donativa può portare i seguenti e futuri scenari:

  • chi ha acquistato un bene di provenienza donativa può correre il rischio che il legittimario leso dalla donazione recuperi il bene;
  • la banca che ha concesso il mutuo, garantito da ipoteca iscritta sull’immobile di provenienza donativa, può correre il rischio che il bene venga recuperato dal legittimario leso dalla donazione.

Queste sono pertanto le ragioni per cui può essere pericoloso acquistare, e di conseguenza problematico vendere, un bene di provenienza donativa, in quanto:

  • chi acquista, se il donante è ancora in vita e non sono ancora passati venti anni dalla donazione, oppure se il donante è deceduto e non sono ancora trascorsi dieci anni dall’apertura della successione, potrà perdere l’immobile (o comunque vedersi costretto a soddisfare in denaro il legittimario leso);
  • sarà difficile (ad oggi impossibile) trovare una banca disposta a concedere un mutuo per l’acquisto di un immobile di provenienza donativa e sul quale verrà iscritta la relativa ipoteca in garanzia in quanto la stessa ipoteca potrà risultare inefficace.

Ed è per questo che prima di firmare qualsiasi cosa, devi ASSOLUTAMENTE fare delle verifiche sulla proprietà.

Questo è un punto molto importante e che viene spesso sottovalutato.

E’ indispensabile accertarsi chi sia o chi siano i proprietari da un punto di vista giuridico.

Nel corso della trattativa hai conosciuto il venditore ma come puoi essere CERTO che sia davvero il PROPRIETARIO, L’UNICO e che la titolarità sia legittima?

L’immobile potrebbe essere intestato in comunione dei beni alche al coniuge. Oppure potrebbe essere frutto di una eredità e quindi di proprietà di diverse persone.

Come si fa il controllo della parte venditrice?

Il primo passo è richiedere al venditore la prova che certifichi la sua titolarità. Cioè l’atto con cui ha ricevuto o comprato l’immobile.

Secondo punto facciamo una visura catastale storica in modo tale da verificare tutti i passaggi di proprietà che sono stati effettuati nel corso degli anni e che sono stati registrati al catasto.

A questo punto facciamo una verifica che i dati reperiti prima siano veritieri attraverso una visura ipotecaria.

Questo è il documento più attendibile che possiamo avere per verificare l’effettiva titolarità.

La visura ipotecaria permette infatti di vedere:

  • I dati del proprietario e del comproprietario
  • La natura del diritto reale, cioè di che cosa è effettivamente proprietario ( piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto)
  • La quota di proprietà
  • La tipologia dell’atto di provenienza (compravendita, donazione,successione,usucapione)

Fatti tutti questi controlli puoi star tranquillo che nessuno verrà a disturbarti reclamando i suoi diritti mentre stai guardando un bel film sul divano.

Lo so i controlli da fare sono tanti e piuttosto complicati per chi è non del settore.

Purtroppo in Italia c’è questa usanza che l’acquirente debba controllarsi tutto da solo altrimenti rischia di essere danneggiato.

La storia sta cambiano. Ora il venditore che garantisce la regolarità della sua casa!

Si, hai capito bene.

Non serve che fai quei controlli. Non serve che scarichi guide antitruffa. Non serve che ti preoccupi di sbagliare acquisto.

“E non potevi dirmelo prima?” Starai pensando…

In realtà volevo farti toccare con mano la situazione attuale. Prima del nostro arrivo comprare una casa era complicato. Molto complicato.

Li fuori ci sono persone che hanno certificato la loro casa. E tu devi solo comprarla, senza controllare più niente.

Adesso l’unica cosa che devi chiedere è il Superdoc. Un unico documento che ti garantisce innanzitutto la regolarità certificata e garantita al 100%.

Poi troverai al suo interno tutto i dettagli. Chi è il venditore, come ha ricevuto la casa. Lo stato della casa stessa, quali sono i documenti mancanti.

In solo documento c’è tutto. Qualsiasi cosa tu voglia sapere è scritto li dentro.

Era ora, vero?

Per oggi è tutto,

Un saluto e un abbraccio.

Simone Nati

Simone Nati fondatore superdoc

PS: Se hai domande fai pure nei commenti, ti rispondo volentieri. E se ti è piaciuto l’articolo condividi.


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